Въвеждането на нова сграда в експлоатация изисква серия от контролни измервания, без които обектът не може да получи разрешение за ползване.
В този материал описваме работата ни по нова офис сграда в София – какво измерихме, какво установихме и какво наложи корекции от страна на изпълнителя преди финалното приемане.
Шестетажна офис сграда в район Младост
В края на 2025 г. към нас се обърна инвеститор, който завършваше строителството на шестетажна офис сграда в район Младост.
Сградата беше проектирана за около 300 работни места, с open-space офиси на горните етажи, търговски площи на партера и подземен паркинг на две нива. Строителните дейности бяха приключили, довършителните работи бяха в последна фаза и инвеститорът подготвяше документацията за Акт 16.
За да бъде издадено разрешението за ползване, сградата трябваше да премине през задължителни контролни измервания на електрическите и климатичните инсталации. Протоколите от тези измервания са част от техническата документация, която се представя пред приемателната комисия. Без тях процедурата по приемане не може да започне.
Обхват на работата и организация по етапи
Обхватът на работа при нова сграда от този мащаб е значителен. Не става въпрос за проверка на няколко контакта – измерванията покриват цялата електроинсталация на шест етажа плюс подземните нива, вентилационната и климатичната система, осветлението във всички зони и заземителната инсталация на сградата.
Организирахме работата на три етапа, за да не пречим на довършителните дейности, които все още течаха на партерния етаж. Първият етап обхвана електрическите измервания, вторият – климатичните системи, третият – осветеността и обобщаването на резултатите в протоколи.
Първи етап – проверка на инсталацията и заземяването
Започнахме с пълна проверка на електроинсталацията. На всеки етаж преминахме през всяка контактна точка, ключ и електрическо табло. Измерихме съпротивлението на защитното заземяване, проверихме работата на дефектнотоковите защити и направихме тестове за импеданс на веригата фаза-защитен проводник.
При сграда от този клас очаквахме инсталацията да е изпълнена на добро ниво и в по-голямата си част така и беше.
Установихме обаче два проблема, които изискваха корекция.
На четвъртия етаж заземяването на осем контакта в западното крило показваше стойности над допустимата норма. Причината се оказа лош контакт в разпределителната кутия на етажа – проблем, който не е видим при визуален оглед и се открива единствено чрез инструментално измерване. Вторият проблем беше в подземния паркинг – две от дефектнотоковите защити не реагираха в рамките на нормативно определеното време, което при влажна среда като паркинг е сериозен въпрос.
Докладвахме и двата проблема на електроинженера на обекта. Корекциите бяха направени в рамките на два дни и проведохме повторни измервания, които потвърдиха, че стойностите вече са в норма.
Втори етап – въздухообмен и микроклимат
Вторият етап обхвана измерването на факторите в работната среда, свързани с климатичните инсталации. В сграда, предназначена за офис дейност, микроклиматът е критичен фактор – температура, влажност и скорост на въздушното движение пряко влияят върху комфорта и здравето на бъдещите обитатели.
Проверихме дебита на въздух на всички вентилационни решетки и дифузори на шестте етажа. Измерихме температурата на подавания въздух от климатичната система в различни режими на работа. Проверихме дали въздухообменът в отделните зони отговаря на проектните стойности и на изискванията на Наредба 15 за условията на работа в закрити помещения.
Тук открихме един проблем, който е характерен за новите сгради – на третия и петия етаж дебитът на приточния въздух беше с около 20% под проектната стойност. Причината най-често е в небалансирана вентилационна система, което е нормално при първоначално пускане. След регулиране на клапите от страна на подизпълнителя по ОВК стойностите влязоха в норма и ние направихме контролно измерване, за да документираме резултата.
Трети етап – проверка на осветлението по зони
Третият етап включваше измерване на осветеността във всички работни зони, общи части и паркинга. За офисни помещения нормата е минимум 500 лукса на работната повърхност, за коридори и стълбищни площадки – 100 лукса, за подземен паркинг – 75 лукса.
В офис етажите резултатите бяха добри – LED осветлението беше подбрано правилно и стойностите надвишаваха нормата.
В подземния паркинг обаче измерихме зони с осветеност под 50 лукса, особено в ъглите и при рампата между двете нива. Инвеститорът добави допълнителни осветителни тела в тези зони и след повторно измерване стойностите отговаряха на нормативните изисквания.
Какви протоколи получи инвеститорът
След приключване на всички измервания и повторните проверки на коригираните участъци изготвихме пълен комплект протоколи.
Документацията, която предадохме на инвеститора, включваше:
- протокол за съпротивление на заземителна инсталация;
- протокол за импеданс на веригата фаза-защитен проводник;
- протокол за изпитване на дефектнотокови защити;
- протокол за измерване на осветеност по работни зони;
- протокол за дебит на въздух и микроклиматични параметри;
- обобщен доклад с констатации и потвърждение за съответствие след корекциите.
Всеки протокол съдържаше конкретните измерени стойности, нормативно изискуемите граници и еднозначна оценка – съответства или не съответства. Протоколите бяха изготвени в съответствие с изискванията на органа за контрол и бяха приети от приемателната комисия без забележки.
Защо визуалният оглед не е достатъчен
Въпросът не е теоретичен. Проблемите, които открихме – лошо заземяване, бавно реагиращи защити, недостатъчна вентилация и слабо осветление в паркинга – са от типа, който не се вижда с просто око. Сградата изглеждаше завършена и готова за ползване. Без инструментална проверка тези дефекти щяха да останат скрити до момента, в който причинят реален проблем.
Лошо заземяване при токов удар може да означава, че защитата няма да сработи.
Бавна дефектнотокова защита в мокра среда като паркинг създава пряк риск за живота. Недостатъчен въздухообмен в офис с 40-50 души на етаж води до главоболие, умора и намалена концентрация в рамките на месеци. Тези неща се предотвратяват с измервания, не с визуален оглед.
Резултатът пред приемателната комисия
Приемателната комисия разгледа техническата документация за контрола на сградата и нямаше забележки по частта с измерванията. Инвеститорът получи разрешение за ползване в планирания от него срок, което при проект от такъв мащаб е от значение – всяка седмица забавяне означава отложени наеми и допълнителни разходи.
След въвеждането на сградата в експлоатация продължихме работата с инвеститора по друга линия – оценка на рисковете на работните места за двама от наемателите на офис площи, които нямаха собствена организация по трудова медицина. Това е често срещана ситуация при нови бизнес сгради – инвеститорът има техническата документация, но отделните наематели трябва да организират собствената си система за безопасност и здраве при работа.
Кога да планирате проверките за вашия обект
Ако строите или завършвате нова сграда – жилищна, офис или със смесено предназначение – и предстои процедура по Акт 16, контролните измервания са задължителна стъпка.
Можете да ни потърсите за консултация по телефон или чрез формата за контакт. Ще обсъдим обхвата на необходимите измервания за вашия обект и ще ви изпратим конкретна оферта в рамките на един работен ден.
Колкото по-рано в процеса ги планирате, толкова повече време остава за евентуални корекции, ако се наложат. Препоръчваме да се свържете с нас поне три до четири седмици преди планираната дата на приемателната комисия
